“Rắn” quá hoá “hỏng”

Trong những ngày gần đây, câu chuyện về chính sách cho người nước ngoài (NNN) mua và sở hữu nhà tại Việt Nam được đem ra bàn thảo sôi nổi. Lý do của việc này là Nghị quyết 19 (năm 2008) về việc thí điểm cho tổ chức cá nhân nước ngoài mua nhà, sở hữu nhà tại Việt Nam trong thời hạn 5 năm đã sắp hết thời hiệu. Thêm vào đó, trong các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS, Chính phủ đã xác định sẽ tháo gỡ một số vướng mắc đang hạn chế NNN tham gia mua nhà tại nước ta, để góp phần giải “khối băng” này.

Theo Nghị quyết 19 chỉ có 5 đối tượng được mua và sở hữu nhà đó là cá nhân có đầu tư trực tiếp vào Việt Nam (DN FDI thuê chức danh quản lý); Cá nhân có công được Chủ tịch nước tặng Huân chương và có đóng góp cho Việt Nam do Thủ tướng quyết định; Cá nhân kết hôn với người Việt Nam; Cá nhân có kiến thức, kỹ năng đặc biệt mà Việt Nam có nhu cầu; Tổ chức duy nhất là DN FDI ngoài lĩnh vực BĐS có nhu cầu nhà ở cho CBNV NNN tại DN đó. Điều này cho thấy, đối tượng được mua và sở hữu cũng còn hạn chế, bên cạnh đó điều kiện để cá nhân mua nhà cũng phải cư trú ở Việt Nam trên 1 năm, và điều kiện sở hữu tối đa cũng chỉ 50 năm.

Gần như toàn bộ các chuyên gia, DN và khách hàng khi được hỏi đều có chung nhận xét là chính sách thí điểm vừa qua còn chưa cởi mở, quá khu biệt đối tượng được quyền mua, thủ tục phức tạp và quyền sở hữu cho NNN không cao… Chính vì những bất cập này, dẫn đến việc, mặc dù có đến hơn 100 nghìn NNN đang lao động, học tập tại Việt Nam nhưng suốt 5 năm kể từ ngày có chính sách, chỉ hơn 400 NNN mua được nhà, trong đó, đa phần là người Việt Nam có quốc tịch nước ngoài (không đủ điều kiện hưởng chính sách cho Việt kiều sở hữu nhà) thực hiện giao dịch.

Nói về vấn đề này, TS Phạm Sỹ Liêm - Phó chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam cho rằng: Hiện nay, chính sách về việc cho NNN mua nhà ở Việt Nam vẫn còn quá “chặt”, khiến cho nhiều người có đủ tiềm lực tài chính nhưng vẫn khó tiếp cận được với các sản phẩm nhà ở. Cụ thể nhất là việc quy định NNN chỉ được phép thuê dài hạn, mà không được phép sở hữu nhà. Còn đối với những người đủ điều kiện để mua thì sẽ chỉ được ở, không được cho thuê lại. Chính phủ đã cho NNN mua nhà tại Việt Nam thì không nên đặt nhiều điều kiện. Có chăng chỉ cảnh giác chuyện NNN mua nhiều nhà và cùng một khu vực để hình thành “cộng đồng có cổng”. Vì vậy, Việt Nam cần sớm “nới lỏng” thậm chí là “dỡ bỏ” hẳn những rào cản trong việc cho phép NNN mua nhà tại Việt Nam. “Việc tháo gỡ cho NNN mua nhà tại Việt Nam trước sau mình cũng phải làm. Chính phủ Việt Nam nên làm một cách dứt khoát, không làm nửa chừng, bởi nếu không làm năm nay thì chắc chắn các năm sau cũng sẽ phải làm. Giống như việc ban đầu khi nghe tới việc NNN mua nhà tại Việt Nam, chúng ta lắc đầu, bây giờ thì đã gật đầu chấp thuận nhưng lại mới gật đầu nửa chừng. Giải pháp cuối cùng vẫn phải chấp thuận thì tại sao lại không làm sớm?” - TS Liêm đặt vấn đề.

Theo LS Vũ Nhật Minh, một chuyên gia nghiên cứu, tư vấn chính sách BĐS, thì hiện nay, so với hầu hết các nước ASEAN, Việt Nam hiện đang có những quy định chặt chẽ bậc nhất trong vấn đề bán và sở hữu nhà ở của NNN. Việc nới lỏng chính sách để NNN có thể mua nhà ở Việt Nam trong thời điểm hiện nay là điều hợp lý. “Sinh ra một chính sách là để nó đi vào cuộc sống chứ không phải để cho có. Vì vậy, qua giai đoạn thí điểm này, chúng ta nên quyết liệt điều chỉnh theo hướng tự do hoá thị trường theo thông lệ thế giới. Việc cho NNN mua nhà tại Việt Nam thực sự được mở rộng và cần phải xem xét nhà như một loại hàng hoá thông thường; khuyến khích NNN đầu tư và tham gia thị trường BĐS… Việc hạn chế NNN đầu tư và sở hữu BĐS đang gây ra sự lãng phí rất lớn cho việc sử dụng tài nguyên đất đai một cách hiệu quả, làm giảm tính thanh khoản, sức hấp dẫn trong môi trường đầu tư của ngành BĐS nói riêng và nền kinh tế nói chung”, ông Minh nói.

“Mở cửa” – hành động nhiều ý nghĩa

Có một số ý kiến cho rằng, dẫu Chính phủ có mở cửa thị trường BĐS cho NNN với việc nới rộng các quy định về đối tượng mua bán, sở hữu… thì cũng không giúp ích gì nhiều cho bối cảnh BĐS hiện nay.

Tuy nhiên, trái với quan điểm này, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM phân tích: Hiện nay hàng tồn kho BĐS tại các đô thị lớn chủ yếu rơi vào phân khúc căn hộ cao cấp và hạng sang. Những loại sản phẩm này kén khách vì giá trị lớn nhưng lại phù hợp với nhu cầu và túi tiền của NNN. "Vì vậy, cho NNN mua căn hộ hạng sang có thể xem là phương án giải phóng hàng tồn cho phân khúc này". Bên cạnh vấn đề trực tiếp “giải phóng” BĐS tồn kho, ông Châu cũng cho rằng, việc mở cửa cho NNN mua nhà sẽ còn tác động rất tích cực tới tâm lý chờ đợi của thị trường hiện nay; nó khuấy động và kích thích làn sóng giao dịch…

Theo nhìn nhận của nhiều chuyên gia, nếu một cơ chế thông thoáng cho NNN mua nhà được thông qua, trong vài năm tới sẽ có hàng chục nghìn căn hộ chung cư cao cấp tại Việt Nam được bán cho NNN, bao gồm trước hết những NNN đang sinh sống, kinh doanh, làm việc tại Việt Nam, thân nhân và bạn bè của họ. Vốn thu hồi từ việc bán căn hộ chung cư cho NNN chắc chắn sẽ tạo cú hích để góp phần phục hồi thị trường BĐS Việt Nam, qua đó giảm bớt được khó khăn cho ngân hàng và một số ngành kinh tế khác. Giám đốc một sàn BĐS lớn cho biết, hiện nay có rất nhiều khách nước ngoài hỏi mua các căn hộ tại những dự án cao cấp ở trung tâm. Họ sẵn sàng bỏ ra hàng chục tỷ đồng để sở hữu một căn hộ tại Hà Nội, TP.HCM. Tuy nhiên, khi nghe phân tích về những quy định pháp luật thì họ rất buồn khi mình không phải là đối tượng được mua. Và nếu được thì họ cũng rất lo ngại về vấn đề sở hữu. “Hầu hết đều rất ngạc nhiên với những quy định của Việt Nam”, vị giám đốc này chia sẻ.

Ông John Gallander - Giám đốc Savills Hà Nội, người từng hơn 20 năm làm việc tại các DN, quỹ đầu tư BĐS hàng đầu Hoa Kỳ và có hơn 5 năm gắn bó với thị trường BĐS Việt Nam cũng cho rằng: Việc hướng đến một thị trường mở, cho phép NNN sở hữu BĐS sẽ mang đến nhiều lợi ích cho thị trường. BĐS vốn dĩ không phải món hàng có thể xuất khẩu hay đưa đi nơi khác, vì vậy, sự tự do hóa trong sở hữu sẽ giúp thu hút các nguồn đầu tư trực tiếp nước ngoài, tăng nguồn thu thuế, tạo việc làm cho người lao động, tạo cơ hội cho thị trường BĐS phục hồi. “Việt Nam cần có nhìn nhận cởi mở hơn về sở hữu BĐS đối với NNN, nhờ đó, tăng tính cạnh tranh. Pháp luật đất đai của Việt Nam hiện chỉ cho phép NNN sở hữu trong 50 năm. Trong khi, nhiều nước trong khu vực lại cho phép NNN sở hữu BĐS tới 90 năm. Giả sử, nếu tôi muốn mua BĐS tại bãi biển Đà Nẵng, tôi chỉ có thể sở hữu trong 50 năm, nhưng nếu tôi mua tại Phuket, Thái Lan, thì thời hạn sở hữu của tôi lên tới 90 năm. Đương nhiên, BĐS tại Phuket sẽ có sức hấp dẫn hơn”, Gallander phân tích.

Ở góc độ nhà tư vấn quốc tế, ông David Lim, luật sư thuộc ZICOLaw nhận định, đây là lúc Việt Nam cần xem xét cho phép nước ngoài tham gia sâu rộng vào thị trường BĐS để tạo sự sôi động, khả năng cạnh tranh của thị trường. Việc xem xét lại quy định trong lĩnh vực này theo hướng mở là rất cần thiết. “Sẽ rất có ích nếu một Cty xây dựng, BĐS có thể bán một số lượng lớn các căn hộ trong một tòa nhà cho một nhà đầu tư nước ngoài rồi sau đó nhà đầu tư này có thể bán lại các BĐS đó trên thị trường thứ cấp hoặc cho thuê lại” ông Lim bày tỏ.

Đứng ở góc độ nhà nghiên cứu chính sách, GS.TS Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT đánh giá rất cao quan điểm mở cửa về vấn đề mua bán, sở hữu tại thị trường BĐS Việt Nam cho NNN; bởi theo ông đây là một bước khẳng định với các nhà đầu tư nước ngoài về việc Việt Nam ngày càng rộng mở đối với các nhà đầu tư, tạo điều kiện cho họ có nơi ở ổn định. Về lâu dài, theo ông Võ, cùng với tác động của việc Việt Nam là thành viên của WTO, chính sách cho NNN mua nhà sẽ khiến thị trường sôi động hơn rõ rệt.

Đứng về phía cơ quan quản lý nhà nước về vấn đề này, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam thừa nhận và khẳng định: “Lâu nay mình quá chặt chẽ cứ sợ vấn đề này vấn đề kia nên chỉ giới hạn thôi, bởi vậy chính sách này không vào được cuộc sống, không mở được thị trường ra… Sắp tới Bộ Xây dựng có định hướng trình Chính phủ, Quốc hội về phương án sửa đổi quy định đối tượng NNN sở hữu nhà theo hướng không chỉ giới hạn NNN đang làm việc sản xuất kinh doanh tại Việt Nam mà còn mở rộng ra với những NNN có nhu cầu và hướng họ vào phân khúc nhà giá cao”.

Quan điểm - Ý kiến. Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng: Việt Nam sẽ tiếp thu kinh nghiệm tiến bộ của thế giới Chia sẻ trong chuyên mục “Dân hỏi, Bộ trưởng trả lời” của VTV, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng khẳng định: “Chính sách (về cho người nước ngoài mua và sở hữu nhà - PV) của Singapore nói riêng và các nước nói chung đều được Việt Nam nghiên cứu để áp dụng. Chúng ta đang thực hiện chiến lược nhà ở, một mặt phát triển nhà ở thương mại để thỏa mãn khả năng chi trả và nhu cầu sử dụng nhà ở của người dân theo cơ chế thị trường, mặt khác phát triển nhà ở xã hội được Nhà nước hỗ trợ. Muốn hỗ trợ được thì Nhà nước phải thực hiện một chính sách điều tiết thu nhập tức là khuyến khích kinh tế theo thị trường để kinh tế tăng trưởng thu được ngân sách lớn sau đó điều tiết lại một phần ngân sách để hỗ trợ cho người nghèo. Đây thể hiện chính sách nhất quán, ưu việt của xã hội trong điều kiện nền kinh tế còn khó khăn. Chúng ta đang thực hiện và tôi cho rằng còn thực hiện mạnh hơn các nước. Người nước ngoài sở hữu nhà ở Việt Nam một mặt sẽ giúp chúng ta tiêu thụ những sản phẩm BĐS, mặt khác sử dụng thêm được nhiều người lao động. Đây cũng là một giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS. Bộ Xây dựng đang xây dựng và sau đó trình Chính phủ, Chính phủ sẽ báo cáo Quốc hội, cố gắng trong năm 2013 sẽ trình Quốc hội. TS Cao Sĩ Kiêm - ĐBQH, Chủ tịch Hiệp hội DN Vừa và nhỏ Việt Nam: Sẽ có tác dụng tốt đối với thị trường BĐS Nguồn cung của chúng ta hiện nay về các loại nhà ở, trong đó có nhà ở cao cấp, không đến nỗi không đáp ứng được nhu cầu của tổ chức, cá nhân nước ngoài. Phải chăng nó tắc là về mặt cơ chế và cách quản lý? Nếu chúng ta tổng kết và đề ra được chính sách phù hợp thì không những được sự đồng tình của quốc tế mà cả người dân trong nước. Việc này cũng sẽ có tác dụng tốt đối với thị trường BĐS khi để nó tiếp cận các chuẩn mực của kinh tế thị trường. Chuyên gia tài chính quốc tế Bùi Kiến Thành:Việt Nam không nên là ngoại lệ Hầu khắp các quốc gia đã hội nhập trên thế giới này đều có chính sách cho người nước ngoài mua nhà một cách cởi mở. Việt Nam không nên là ngoại lệ. Người nước ngoài mua nhà rồi cũng không thể nào mang nước được. Hơn nữa, đâu phải họ mua nhà rồi thì muốn làm gì trong đó cũng được, chúng ta còn có những quy định pháp luật khác để ràng buộc về mặt an ninh trật tự, quốc phòng. Ở đây đừng sợ phát sinh tiêu cực xã hội, vấn đề quan trọng là tạo điều kiện thuận lợi cho đối tượng mua nhà.