Khu Chung cư Bắc Sơn - Kiến An - Hải Phòng dành cho người thu nhập thấp
do Công ty cổ phần Xây dựng và Phát triển đầu tư Hải Phòng làm chủ đầu tư

Tuy nhiên , trên thị trường có nhiều dự án đầu tư phát triển nhà ở , mỗi công trình có những đặc điểm và yếu tố tiện - bất tiện khác nhau . Để có thể lựa chọn được căn hộ chung cư phù hợp với nhu cầu sử dụng và đảm bảo đúng với giá trị đầu tư , người tiêu dùng cần biết những điều kiện để lựa chọn sau đây :
 
   MỘT LÀ - VỊ TRÍ ĐỊA ĐIỂM
 
  Vị trí dự án luôn luôn là điều kiện quan trọng nhất để người tiêu dùng quyết định lựa chọn điểm đến của mình , vị trí địa điểm của dự án có các yếu tố cần quan tâm như sau :
1- Về khoảng cách
Khoảng cách từ địa điểm dự án đến khu trung tâm đô thị là khoảng cách được người tiêu dùng lựa chọn vị trí địa điểm nơi ở của mình , khoảng cách này được xác định theo thời gian di chuyển bằng phương tiện xe máy hoặc ôtô . Thông thường , khoảng cách được lựa chọn là dưới 15 phút , các dự án có khoảng cách dưới 10 phút có lợi thế về địa điểm và thường có sức hút mạnh hơn những dự án khác . Tuy nhiên , yếu tố khoảng cách không phải là yếu tố quyết định , bởi có những dự án ở xa trung tâm nhưng có nhiều tiện ích nổi trội và giá cả hợp lý vẫn có thể là sự lựa chọn của người mua .
2- Về địa lý và phong thuỷ
Không phải bất cứ dự án nhà ở nào cũng có đặc điểm địa lý như nhau , những yếu tố địa lý thuận lợi có phong thuỷ tốt sẽ làm gia tăng giá trị của dự án . Thông thường người ta lựa chọn những vùng đất cao để làm nhà , những nơi có địa thế “ tiền thuỷ , hậu sơn ” hoặc gần sông , gần hồ là vùng đất lý tưởng để an           cư . Trong điều kiện hiện nay , công tác phát triển đô thị phải làm theo qui   hoạch , việc khai thác các yếu tố tự nhiên rất hạn chế . Do vậy , để lựa chọn được các địa điểm có địa thế và phong thuỷ tốt càng trở nên hiếm hoi , nếu có được sẽ là điều may mắn đối với người tiêu dùng .
3- Về cảch quan môi trường
Khi căn hộ của bạn ở xa trung tâm , bạn có thể tự khắc phục bằng cách sử dụng phương tiện cơ giới hoặc sắp xếp thời gian hợp lý . Nhưng khi bạn sinh sống tại nơi có môi trường kém như : bị ô nhiễm bởi tiếng ồn , rác thải , bởi mật độ dân cư quá lớn và sự quá tải của hệ thống kỹ thuật hạ tầng thì bạn sẽ không thể tự mình cải thiện được những yếu tố này .
Cảnh quan môi trường có tác động rất lớn đến đời sống sinh hoạt của con người , người ta lựa chọn địa điểm có cảnh quan môi trường tốt từ các yếu tố có sẵn trong tự nhiên và từ kết quả đầu tư của các dự án . Người tiêu dùng có thể dễ dàng nhận biết nơi mình lựa chọn có cảnh quan xung quanh đẹp hay không đẹp , môi trường sống ở đây tốt hay không tốt và đây là yếu tố mang lại giá trị lâu dài cần được sự cân nhắc lựa chọn của người tiêu dùng .
4- Về mối liên hệ với xung quanh
Một dự án nhà ở có ưu thế khi nó có mối quan hệ tương tác với xung  quanh , các công trình xung quanh dự án nhà ở như : công trình văn hoá , thể thao, thương mại , trường học,  công viên , nhà hàng có tác dụng tạo nên giá trị cho khu nhà ở này . Chính vì vậy , khi chọn căn hộ trong một dự án nào đó , người tiêu dùng cần xem xét xung quanh khu nhà ở này có các công trình gì , các công trình này có mối quan hệ tương tác với khu nhà ở này không ? Càng nhiều công trình có mối quan hệ tương tác với khu nhà ở của mình , càng có nhiều lợi thế và giá trị .
5- Về hệ thống kỹ thuật hạ tầng bên ngoài
Không thể chọn một nơi ở mà ở đó không có đường vào ! Hạ tầng kỹ thuật bên ngoài dự án cần chú ý bao gồm : đường giao thông , công trình cấp thoát nước và hệ thống điện . Các công trình kỹ thuật hạ tầng bên ngoài dự án đã được đầu tư đồng bộ , đang được sử dụng tốt và có nhiều yếu tố thuận lợi sẽ là điểm ưu tiên số 1 khi lựa chọn những yếu tố liên quan đến hệ thống kỹ thuật hạ tầng bên ngoài .
 
      HAI LÀ - TIỆN ÍCH CỦA KHU CHUNG CƯ
 
Giá trị khác biệt của khu chung cư với các loại nhà ở khác là ở chỗ có các tiện ích công cộng trong khu nhà ở . Ngày nay , nhu cầu tiện ích của nhà ở chung cư được người tiêu dùng đặc biệt quan tâm , cấp độ tiện ích của khu chung cư khẳng định tiêu chuẩn chất lượng và đẳng cấp của khu chung cư đó . Chính vì vậy, khi lựa chọn căn hộ chung cư , người tiêu dùng cần phải xem xét những yếu tố tiện ích của khu chung cư này như thế nào ? Mỗi dự án phát triển nhà ở được đầu tư các công trình tiện ích khác nhau và cấp độ tiện ích trong các khu nhà ở khác nhau do những giới hạn về tổng mức đầu tư , qui mô công trình và giá thành tiêu thụ . Để có thể đánh giá giá trị tiện ích của một khu chung cư , người tiêu dùng cần quan tâm đến yếu tố sau :
1- Hệ thống kỹ thuật và hạ tầng
Trong một khu chung cư , hệ thống kỹ thuật hạ tầng bao gồm : đường, hè, sân vườn , cấp thoát nước , điện chiếu sáng …phải được đầu tư đồng bộ và hoàn chỉnh . Đây là yêu cầu tối thiểu đối với một khu nhà ở , chất lượng và qui mô của các công trình này chính là điều kiện để người tiêu dùng lựa chọn .
2- Nhà để xe
Không nên lựa chọn một khu chung cư mà ở đó không có nhà để xe , tuỷ theo từng loại nhà chung cư ( chung cư thu nhập thấp , chung cư thương mại , chung cư cao cấp ) có qui mô nhà để xe và chế độ dịch vụ trông giữ xe khác nhau . Những qui định của chủ đầu tư về phí gửi xe , tiêu chuẩn gửi xe và dịch vụ trông giữ xe phải được công bố trước khi ký kết Hợp đồng mua bán căn hộ và đây chính là điều kiện cần thiết để người tiêu dùng quyết định sự lựa chọn .
3- Hệ thống an toàn và an ninh
Vấn đề an toàn trong khu chung cư thường ít được người tiêu dùng quan tâm , vậy nên khi mua căn hộ chung cư , người mua cần phải yêu cầu chủ dầu tư công bố các thông tin về hệ thống phòng chống cháy nổ , các điểm báo cháy , báo động khi có sự cố mất an toàn . Ngoài các thiết bị phòng chống cháy nổ và máy phát điện dự phòng , tuỳ theo cấp độ đầu tư của các khu chung cư , trong hệ thống an toàn còn trang bị thêm hệ thống quan sát an ninh , hệ thống kiểm soát ra vào khu chung cư . Người tiêu dùng cần xem xét kết quả đầu tư thực tế của chủ đầu tư , mức độ an toàn của khu chung cư trước hết phụ thuộc vào những kết quả đầu tư này và đó cũng chính là căn cứ để người tiêu dùng đưa ra quyết định lựa chọn .
4- Các công trình tiện ích công cộng
Tiện ích công cộng trong một khu chung cư chính là điểm khác biệt của loại hình sản phẩm nhà chung cư đối với các sản phẩm nhà ở khác . Một khu nhà chung cư , nếu không có các tiện ích công cộng thì xem như không được xếp hạng trong dòng sản phẩm nhà chung cư . Nhà chung cư cao cấp thường được đầu tư nhiều các công trình tiện ích như : nhà sinh hoạt cộng đồng , nhà tập thể thao , bể bơi , sân chơi trẻ em , công viên và các công trình tiện ích phục vụ nhu cầu sinh hoạt văn hoá , thể thao khác . Đối với nhà chung cư thương mại thông thường thì số lượng các công trình tiện ích ít hơn , nhà chung cư thu nhập thấp thì chỉ có thể có những tiện ích cơ bản . Riêng các chung cư mi ni , việc đầu tư công trình tiện ích hầu như rất khó thực hiện do hạn chế về mặt bằng và mức đầu tư . Người tiêu dùng sẽ phải lựa chọn giữa loại sản phẩm cao cấp hay bình dân , nghĩa là lựa chọn sự hưởng thụ tiện ích của khu nhà ở nhiều hay ít . Đôi lúc , người tiêu dùng phải đánh đổi các yếu tố cự ly để lấy tiện ích hoặc ngược lại . Suy cho cùng , chỉ có tiện ích mới có thể nâng cao chất lượng cuộc sống của con người , yếu tố tiện ích đã trở thành điều kiện quyết định cho việc lựa chọn căn hộ chung cư .
Trên thị trường hiện nay, nhiều dự án chung cư thương mại thông thường có xu hướng gia tăng đầu tư các công trình tiện ích . Đây là một tín hiệu tích cực của thị trường bất động sản , cho dù giá cả còn phải cân nhắc thêm , nhưng đó chính là sự phản ảnh mục tiêu đầu tư đang hướng tới lợi ích xã hội , lợi ích của người tiêu dùng .
Do những hạn chế về chính sách hỗ trợ Nhà nước ,cho nên nhà chung cư thu nhập thấp không thể đầu tư nhiều công trình tiện ích như các phân khúc nhà cao cấp hay nhà thương mại khác . Tuy nhiên , giá bán căn hộ thu nhập thấp được miễn 100% tiền sử dụng đất cho người mua là một trong những yếu tố cơ bản để hạ giá thành cho loại sản phẩm này . Để có thể có các công trình tiện ích cho chung cư thu nhập thấp cần phải có thêm các chính sách hỗ trợ của Nhà nước để không làm tăng giá thành sản phẩm .
Mặc dù vậy , trên thị trường cũng đã xuất hiện những khu chung cư thu nhập thấp có nhiều tiện ích công cộng , nhưng giá bán bình quân chỉ có 8,5tr/m2 như khu chung cư Bắc Sơn của Công ty CP Xây dựng và Công ty CP Xây dựng và Phát triển đầu tư Hải Phòng tại quận Kiến An - thành phố Hải Phòng và Khu chung cư Đăng Xá - Hà Nội của Công ty Đầu tư phát triển hạ tầng Viglacera với giá bán bình quân là 10tr/m2 . Đây là những dự án tiêu biểu , có thể lấy đó làm hình mẫu để người tiêu dùng lựa chọn khi có nhu cầu mua nhà thu nhập thấp . Đối với các loại nhà chung cư khác , số lượng các công trình tiện tích và tiêu chuẩn chất lượng của các công trình này chính là điều kiện cần thiết cho sự lựa chọn của người mua .
5- Các công trình dịch vụ
Trong các khu chung cư lớn thường được tổ chức các công trình dịch vụ phục vụ nhu cầu đời sống sinh hoạt của cộng đồng dân cư , những công trình dịch vụ thường có như : dịch vụ ăn uống , mua sắm , vui chơi giải trí và các dịch vụ kinh doanh doanh khác . Hoạt động của các dịch vụ tạo thêm tính tiện ích cho người sử dụng chung cư . Do vậy , những khu chung cư qui mô lớn , có nhiều công trình dịch vụ luôn được sự quan tâm của người tiêu dùng .
 
        BA LÀ – TIÊU CHUẨN CĂN HỘ
 
Khi lựa chọn mua một căn hộ chung cư , yếu tố đầu tiên được mọi người quan tâm thường là giá cả . Trên thị trường có rất nhiều mức giá khác nhau,  thông thường đơn giá trung bình từ 10tr/m² đến 20tr/m² , những loại căn hộ có giá trên 20tr/m² thuộc dòng sản phẩm cao cấp . Giá cả của sản phẩm căn hộ chung cư không chỉ được cấu thành bởi đơn giá bao nhiêu tiền một mét vuông và diện tích căn hộ bao nhiêu mét vuông , mà còn phải được xem xét đến các yếu tố tiện ích của căn hộ này như :
1- Cơ cấu tổ chức không gian của căn hộ có mấy phòng ngủ , mấy phòng vệ sinh , có cửa sổ và ban công không ?
2- Hệ thống kỹ thuật trong căn hộ có bố trí đầy đủ và hợp lý không ? Các thiết bị sủ dụng trong căn hộ có những gì ? Các điểm chờ để đấu nối các thiết bị khác có đầy đủ không ?
3- Tiện ích bên ngoài căn hộ như hành lang rộng hay hẹp ? Cầu thang bộ và thang máy có thuận tiện cho người sủ dụng không ? Căn hộ có hòm thư báo riêng không ?
       Chất lượng và tính hợp lý của các yếu tố này là điều kiện so sánh để người mua lựa chọn căn hộ của mình . Ngoài các yếu tố trên , khi lựa chọn căn hộ chung cư người tiêu dùng thường có nhu cầu lựa chọn hướng căn hộ theo phong thuỷ gia trạch . Do đặc điểm , nhà chung cư thuộc loại nhà đa sở hữu , việc xem hướng nhà được giới hạn trong phạm vi sở hữu độc lập , nghĩa là trong phạm vi căn hộ của mình . Khi đó , hướng nhà được xác định là hướng cửa ra vào của căn hộ , chứ không phải là hướng ban công hay mặt thoáng của căn hộ này và càng không phải là hướng cổng của cả tòa nhà .
 
        BỐN LÀ - HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ
 
Trong thực tế , nội dung của hợp đồng mua bán căn hộ do bên bán xác lập , các qui định trong hợp đồng mặc dù đảm bảo tuân thủ theo pháp luật nhưng thường là nhằm mục đích đảm bảo quyền lợi của bên bán . Để tránh những rủi ro cho bên mua , người mua cần phải xem xét kỹ lưỡng nội dung hợp đồng hoặc có tư vấn pháp lý hỗ trợ trước khi ký kết hợp đồng . Do tính chất đặc thù của sản phẩm căn hộ chung cư , hàng hóa được giao dịch mua bán ở đây không chỉ có căn hộ mà còn có các sản phẩm dịch vụ khác kèm theo . Người tiêu dùng cần quan tâm đến một số nội dung cơ bản trong hợp đồng mua bán căn hộ của mình như sau :
1- Các căn cứ pháp lý
Trong phần đầu của hợp đồng mua bán thường được nêu các căn cứ pháp lý để hai bên mua bán căn cứ vào những căn cứ này ký kết hợp đồng . Về nguyên tắc , những căn cứ này là những văn bản pháp luật đã được công bố và còn hiệu lực thi hành . Những căn cứ được nêu trong hợp đồng nhưng chưa được công bố công khai , người mua có quyền yêu cầu bên bán cung cấp đầy đủ thông tin về những văn bản này .
2- Giá cả và điều kiện thanh toán
Đối với những dự án đã được đầu tư xây dựng xong toàn bộ , việc xác định giá và điều kiện thanh toán rất thuận lợi bởi sản phẩm đã hoàn thành , người mua dễ dàng nhận biết giá trị sản phẩm để quyết định .
Riêng đối với những dự án đang xây dựng , trong hợp đồng mua bán cần phải có điều khoản cam kết về chất lượng hoàn thiện công trình và phụ lục hợp đồng mô tả mức độ hoàn thiện của căn hộ. Đồng thời , những qui định về thời điểm thanh toán phải được gắn liền với tiến độ và kết quả xây dựng công trình .
3- Về quyền lợi và nghĩa vụ
Trong hợp đồng mua bán phải có điều khoản qui định cụ thể về quyền lợi và nghĩa vụ của bên mua và bên bán . Trong đó , đặc biệt chú ý đến các qui định về quyền lợi và nghĩa vụ của bên mua , xem như đây là điều kiện để bên mua quyết định có mua căn hộ của dự án này hay không . Đối với căn hộ chung cư , ngoài quyền sở hữu được qui định theo pháp luật , những nội dung liên quan đến quyền lợi và nghĩa vụ của chủ sở hữu căn hộ cần được xác định rõ trong hợp đồng gồm :
-         Quyền được sử dụng chỗ để xe và mức phí phải chi trả
-         Quyền được sử dụng những tiện ích công cộng trong khu chung cư và mức phí phải chi trả .
-         Quyền được lựa chọn nhà cung cấp dịch vụ về điện thoại , truyền hình , internet …
-         Quyền được yêu cầu bảo hành , bảo trì công trình
-         Quyền được tự thay đổi , sửa chữa hoàn thiện căn hộ .
Ngoài những nội dung nêu trên , trong hợp đồng còn có các điều khoản khác liên quan đến việc mua bán . Để tránh rủi ro , người mua nên tham khảo các nhà chuyên môn và tìm hiểu đầy đủ thông tin về dự án trước khi ký kết hợp đồng .
 
     NĂM LÀ - PHÍ QUẢN LÝ
 
Phí quản lý là khoản chi phí cho các hoạt động quản lý , vận hành nhà chung cư . Thông thường , phí quản lý được công bố khi bên bán chào bán căn hộ , các mức phí quản lý do bên bán xác lập theo qui định của Nhà nước và nhu cầu quản lý vận hành thực tế của từng khu chung cư. Hiện nay , trên thị trường nhà chung cư có nhiều mức phí quản lý khác nhau tùy thuộc vào qui mô , tính chất và đặc điểm của từng loại chung cư , từng loại căn hộ . Trong khi đó , mức phí quản lý có mối quan hệ gắn kết với giá bán căn hộ và các qui định về quản lý và sử dụng các khu chung cư này . Chính vì vậy, trước khi quyết định mua căn hộ , người mua nên quan tâm đến các nội dung sau :
1- Qui định về quản lý và sử dụng khu chung cư
Bản Qui định về quản lý và sử dụng khu chung cư do chủ đầu tư xác lập theo các qui định chung của Nhà nước và theo yêu cầu quản lý của từng loại chung cư . Nội dung của bản qui định này liên quan trực tiếp đến quyền lợi và nghĩa vụ của người mua . Vậy nên , người mua cần phải yêu cầu bên bán cung cấp văn bản Qui định về quản lý và sử dụng khu chung cư trước khi ký kết hợp đồng để có đầy đủ thông tin và làm cơ sở quyết định việc mua căn hộ .
2- Mức phí quản lý
Thông thường mức phí quản lý tỷ lệ thuận với giá bán căn hộ , với căn hộ cao cấp thường có mức phí quản lý cao hơn nhiều so với căn hộ bình dân cho cùng một loại diện tích .  Chính vì vậy , với những căn hộ giá thấp nhưng lại có mức phí quản lý cao cần được xem xét kỹ lưỡng về mức độ hợp lý của mức phí này . Người tiêu dùng cần phải biết trước mức phí quản lý khi mua căn hộ , nếu không sẽ rơi vào tình trạng mua được nhà rẻ nhưng khi về ở mới thấy đắt . Đối với bên bán cũng cần phải công bố mức phí quản lý khi chào bán căn hộ , có như vậy mới đảm bảo tính minh bạch trong giao dịch và mua bán .
3- Đơn vị quản lý
Thông thường , đơn vị quản lý của các khu chung cư là các Ban quản lý, chất lượng quản lý của Ban quản lý là yếu tố liên quan trực tiếp đến mức phí quản lý mà người mua phải chi trả . Do vậy , khi mua căn hộ , người tiêu dùng không thể bỏ qua việc đánh giá trình độ , năng lực và uy tín của đơn vị quản lý .
Chọn một đơn vị quản lý chuyên nghiệp là yếu tố cơ bản đầu tiên để đảm bảo chất lượng quản lý , đối với một đơn vị quản lý chuyên nghiệp phải có đầy đủ cơ cấu tổ chức bộ máy quản lý và đơn vị này phải công bố công khai các thông tin về đơn vị mình .
Giá trị chất lượng của một khu chung cư gắn liền với giá trị chất lượng quản lý của đơn vị quản lý và đó cũng chính là một trong những tiêu chí quan trọng để người tiêu dùng quyết định lựa chọn mua căn hộ chung cư .
 
Trên đây là những nội dung cơ bản để giúp cho người tiêu dùng có căn cứ mua căn hộ chung cư , trong phần tư vấn này không đề cập tới giá cả và chất lượng xây dựng bởi đó là những yếu tố dễ nhận biết và thường được bên bán thông tin đầy đủ để người mua lựa chọn . Nhu cầu tiêu dùng của xã hội chính là động lực cho sự phát triển , thỏa mãn nhu cầu xã hội chính là góp phần đẩy mạnh sự phát triển nền kinh tế của đất nước . Người tiêu dùng hãy lựa chọn nơi ở của mình có nhiều tiện ích nhất ! Nhà đầu tư hướng tới mục tiêu xã hội của sản phẩm , hướng tới người tiêu dùng sẽ thành công hơn ! Nhà nước cần có những chính sách thích hợp để hỗ trợ đầu tư phát triển nhiều hơn nữa các khu chung cư tiêu chuẩn có quy mô và giá bán phù hợp với nhu cầu xã hội nhằm hướng tới mục tiêu phát triển ổn định và bền vững .